単元19 媒介契約
物件を売りたい依頼者（売主）が宅建業者に「売却活動をお願いします」と依頼するときに結ぶ契約が媒介契約（宅建業法34条の2）。 依頼者に対してどれだけの制約を課すかによって、拘束が弱い順に「一般→専任→専属専任」の3類型が定められており、拘束が強くなるほど業者に課される義務（報告頻度・レインズ登録の速さ）も重くなる。
【例で確認】 家を売りたいAさんが複数の業者に同時に依頼できるのが一般媒介。一社にしぼって「あなただけに任せます」と言うのが専任媒介。さらに「自分でも買主を探しません」と約束するのが専属専任媒介。
【なぜか】 業者が独占的に活動できるほど利益を独占できる半面、依頼者は他の選択肢を失うリスクがある。そのため法律は、拘束が強い契約ほど業者に厳しい義務を課して依頼者を保護している。
この単元の論点（5）
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- キーワードの理解一般媒介契約 ：複数の業者に同時に依頼できる。有効期間の上限なし。レインズ登録義務なし。業務報告義務なし。 専任媒介契約 ：1社のみに依頼。依頼者が自分で買主を見つけて直接契約する「自己発見…
- 3類型の比較（数字を覚える）3類型の違いを整理すると以下のとおり。 太字の数字 が試験の核心。 他業者への重複依頼 一般：可 専任：不可 専属専任：不可 自己発見取引 一般：可 専任：可 専属専任： 不可 有効期間の上…
- 業務報告のルール専任： 2週間に1回以上 。専属専任： 1週間に1回以上 。 報告頻度の日数計算に 業者の休業日を除く扱いはない （カレンダー通りに計算）。 ※注意：「休業日を除く」が適用されるのは レイン…
- 媒介契約書面（34条の2書面）媒介契約締結後、業者は 遅滞なく 書面を作成し、依頼者に交付する。 書面に記名するのは 宅地建物取引業者 。宅建士ではない（35条・37条書面と異なる重要ポイント）。 交付義務は 売買・交換…
- レインズへの登録事項と通知義務登録が必要な主な事項（専任・専属専任） 物件の所在・規模・形質、売買すべき価額、法令上の制限に関する事項 など 売主の住所・氏名は 登録事項に含まれない 登記された権利の種類・内容も 登録事…
有効期間と更新のルール
- 専任・専属専任の有効期間の上限は3か月。3か月を超えて定めた場合は3か月に短縮されるだけで、契約全体が無効になるわけではない。
- 更新は依頼者の申出によってのみ行える。業者側からの自動更新特約は無効。
- 更新後の有効期間も、上限は3か月。
この単元でよく問われること
論点をまたぐ問いをここにまとめています。○×で答えてから解説を読んでください。
Q. 一般媒介契約には、有効期間の法律上の上限がない。これは正しい？
A. 正しいです。3か月の有効期間上限は専任・専属専任のみ。一般媒介には法律上の期間制限がない。
Q. 業者が依頼者に対して売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明示しなければならない。これは正しい？
A. 正しいです。価額に関する意見には根拠の明示が義務づけられている。
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「媒介契約」は、読んで分かることと、本番で点になることが別です。点にするための材料はこちらにまとめてあります。
- この単元の一問一答（○×）あと10問
- 本試験と同じ四択 12問（どの肢がなぜ誤りかまで解説）
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